韩世同：惊悚！买到“凶宅”是好彩，还是好惊——“凶宅”如何出售才能皆大欢喜

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楼市日日谈

2019年7月23日（第84期）

话题概要

前段时间，广州某中介挂出一则这样的放盘信息，位于广州越秀区竹丝岗二马路5楼一套二手房66㎡仅以200万低价甩卖！单价约为3万元/㎡！按某房产交易网上的该路段的正常挂牌价格，单价约为42264元/㎡，而这套房子比正常挂牌价，足足低了12000元/㎡！也就是说，房屋总价少了将近80万元。当然了，楼盘这么笋是有原因的，中介称：业主唯一的要求是，要在合同上注明“侄子死在房里，是自杀的”，能接受这一条件，随时可以看房。

楼市观察家韩世同

买到凶宅是好彩呢？还是好惊？今天看到广州楼市情报公众号发布一篇文章，题目《越秀“凶宅”66方卖200万，当天放盘，当天成交！老广：惊穷多过惊鬼》。这个报道，就是说在越秀区竹丝岗二马路五楼的一套二手房，66方仅仅以200万低价抛卖，单价大概就是3万块左右。那么这个房子之所以低价，唯一有一个条件，就是业主要求在合同上注明“侄子死在屋里，是自杀的”。很多经纪人都是以“跳楼价”来发布这个信息。

之前听说这类房源信息只有链家会特别注明房屋是有非正常死亡的情况，也就是俗称的“凶宅”。我查阅了一下资料，2013年链家就宣布他们是要求“凶宅”必须要注明。如果购房者发现购买的房屋为“凶宅”，他们愿意原价回购，不会故意隐瞒房屋是“凶宅”的情况，甚至链家还专门建了一个“凶宅”房源库。据说2015年，北京的“凶宅”房源库就已经有3000多套房源。

对于“凶宅”，我觉得可以两看，有一些人因为怕鬼，所以就害怕买到“凶宅”；而有些人是喜欢买“凶宅”的，因为“凶宅”肯定比较便宜的。广州楼市情报的这篇文章也提到了几个案例，一个是在南京，一间400多万的别墅“凶宅”，结果最后竞拍到700多万成交，很多人都说，哎哟！现在连“凶宅”都买不起了！在香港也出现过“八.八万人抢公屋凶宅”的现象。因为香港的房屋更贵，所以哪怕是凶宅，大家也都要去抢，这说明香港房价实在太高了，所以“鬼叫你穷啊”，“穷鬼”还怕住“鬼屋”吗？

我也查了一下资料，广东格林律师事务所高级合伙人张旭锋律师和杨金娜律师，他们2017年11月在新浪博客上发表过一篇文章，特别提到《如何避免误买“凶宅”》。不想买“凶宅”的人买到“凶宅”，这确实不是一件好事情，所以，两位律师就支招，第一，要明察暗访，多向邻居打听；第二，上网查小区或者楼宇过往的新闻，第三，写清合同细则，就“凶宅”问题专门约定违约责任。第四，要对房子做进一步背景调查，例如有没有长期空置，出售价是不是明显低于市价，卖家是否拒绝涉及“凶宅”的条款。另外，看看卖家的户口本有没有意外注销的这些情况。

杨金娜律师还专门介绍，“凶宅”在我们国家并没有明确的定义和规定。一般认为发生过自杀，凶杀等非正常死亡事件，就会被称之为“凶宅”。为了最大限度地维护购房者的利益，最好直接的办法是在买卖合同中做出具体约定，一旦出现合同约定的情形，守约方可以直接起诉，让对方承担相应的违约责任来挽回损失。

话说回来，66平方200万的“凶宅”瞬间售出，这件事其实是说明，即便是“凶宅”，也是会有人趋之若鹜抢着去买的，主要是因为价格便宜；而有人生怕误买，就是怕“凶宅”被当成正常的房屋购买，恐怕不小心落入“凶宅”陷阱了。在不久前安居客投资的一部讲中介影视剧当中，也看到过这样的情形，在剧中经纪人把“凶宅”卖给在殡仪馆工作的人，把它作为一个最好的解决方式。其实，百年老屋哪个房子没有死过人呢？这也是大家的心理和观念问题。

我是特别赞赏链家他们的做法，他们要求在房源上明示“凶宅”，甚至还专门设立一个“凶宅”的房源库，为不怕住“凶宅”，愿意低价买“凶宅”的人，也能够有一个集中的房源选择。所以，我要为链家的做法点个赞，虽然这种“跳楼价”大多数中介都是只说是“跳楼价”，并不会说明是“跳过楼”的“跳楼价”，也只有链家愿意注明这是真正“跳过楼”的房子的“跳楼价”，只有在链家这里，“跳楼价”的原因才会得到真实的印证。

因此，我们倡仪所有的房地产经纪人在从事销售工作的过程中，应该遵循公序良俗的原则来提升经纪人的口碑和行业地位，这样才能更好地获得消费者的信赖。虽然说，房地产经纪人把“凶宅”隐瞒实情卖给客户的做法，既不违规也不违法。但中国有句老话：纸是包不住火的。所以，不要把“凶宅”介绍给不愿意买“凶宅”的客户，这应该是每一个房地产中介从业人员应尽的责任和义务。

公序良俗原则

公序良俗是“公共秩序”和“善良风俗”的缩写,我国《民法通则》未规定公序良俗原则,而只是在第7条提了一个“要遵守社会公德”,有学者认为这也算是说明我国已承认公序良俗原则,而我国最新修订的《民法总则》第8条明文规定:“民事主体从事民事活动,不得违反法律,不得违背公序良俗。”故而正式确定了公序良俗原则。

公序良俗原則起源于罗马法,被法国、日本等大陆法系国家以及我国澳门和台湾地区民法所沿用。在德国民法中,与公序良俗相当的概念是善良风俗。在英美法中,与此类似的概念则是公共政策。

公序良俗原则的作用主要是填补法律漏洞,克服法律同限性。

本文部分图文来源于网络

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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